第15章 栖身（第2/9页）

房产纠纷里，诉讼双方三教九流什么人都有，看似忠厚的本地农民三道转卖外带抵押的，做生意破产反倒厂房拆迁突然暴富的，衣冠楚楚雇着司机一年四处旅游全靠二道倒手转租的。一来二去，马律师练出一双毒眼来，看人不过十分钟就能大致摸清底细和纠纷预期。

跟汪海成只见了一次面，她就感觉这个委托人不好搞。他话不多，偶尔还有点吞吞吐吐，好像少点胆子，不好意思把自己的想法说出来。这样的人有两种，一种是自己没主见，你说什么他听什么；另一种是早就定了主意，不管你说什么他都点头，夸你“说得有道理”，但转过身就把你说的话忘到九霄云外。

第二种客户最可怕，经济纠纷最怕的不是纠纷，而是委托人不按经济账来算。

第二次见汪海成的时候，她觉得这年轻的副教授比第一次还要憔悴些，寒暄两句他就倒在了椅子上，律所前台给他端上一杯咖啡，他一口喝干。

“您看起来很累啊。”马律师笑道，“是这样的，上次我们见面事情没有说完，您就忙着回学校了，所以我还是要把事情都确认清楚。上次我给你说过这个案子的胜诉可能性很高。”

“嗯。”

“您的意思，也是希望向法院起诉，要求卖方按照合同约定履行房产交易，对吧？”

“对啊，你不是说胜诉概率非常高吗？我记得你说最近深圳、上海都有这样的案件，基本都赢了的。”

“没错，是这样。但之前我们并没有把这个事情完全说明白。”

汪海成脸色一变，但话还是说得客气：“嗯，说嘛。”

“我还是从头开始说吧。按照法律，这是一个合同违约，是违法的。这种事情有三种处理方案：

“第一种，买方，也就是你，接受违约事实，改变合同条款，继续履行合同。也就是加钱，或者部分加钱。”

汪海成只是摇头，“绝对不行。”也不像别的委托人，这时候噼里啪啦倒豆子一样，新仇旧恨恩恩怨怨地说出一大堆事情，他只说了四个字，就不再多说什么。这又加深了马律师之前的印象。

如果一个人愿意主动解释自己选择的原因，那么你就可能了解更多的信息，理解他的思路，然后从其他方向来给他找出解决方案，用别的办法来满足他的要求。但如果只是说“不”，你就断了这门路子了。马律师只能先放着，继续往下说。

“第二种，是止损，解除合同，如果可能，追究对方违约责任。这个房子你就不买了。我想这个你肯定也是不认可的。”

“那肯定。不买这个房子，我不还得再找别的房子买？先不说有没有合适的房子，光是现在这个房价，我多出的钱就可能比加钱还多。”

马律师点头表示理解。

“那第三种办法，就是死磕，起诉，要求法院判决继续履行。”

“嗯。”汪海成只嗯了一下，但颇有些不耐烦，脸上上分明挂着“这不就又绕回来了”的意思。

“说到起诉的问题之前，我们需要先达成一致。就是我们的目的是最大程度减小你的损失，而不是为了解气，或者说‘讨个说法’‘追求正义’，对吧？”

汪海成明显愣了一下，但欲言又止，最后才点头小声说：“嗯。”

“那我们就来算一个包括诉讼在内的各种方案的成本。”包括诉讼在内的方案，也就是还有诉讼以外的方案。两句话，马律师就从“一定要起诉”变成了“考虑进行诉讼”。

“成本包括三方面，一个是经济，一个是时间，另外还有一个，是将来可能出现的未知情况的影响。

“具体先说诉讼，这里面，经济成本首先有四块肯定要出。第一块，法院的诉讼费。这个是由原告先缴纳，然后由败诉方承担。具体的费用标准是国家制定，根据诉讼标的额的比例来收的，诉讼标的额标得越大，比例越低。